WEG-Beschluss: Kann die Gemeinschaft ausnahmweise auch über die Instandsetzung von Sondereigentum beschließen?

Worum es geht:
In einer Münchener Wohnungseigentumsanlage mit rd. 200 Wohnungen sind die Holzdoppelfenster wegen Witterungseinflüssen sanierungsbedürftig. Nach der Teilungserklärung befinden sich die Innenfenster im Sondereigentum, die Außenfenster im Gemeinschaftseigentum. In einer Eigentümerversammlung beschließen die Wohnungseigentümer den Austausch aller Holzfenster zugunsten von Kunststofffenstern: Diesen Beschluss fechten mehrere Wohnungseigentümer an. Begründung: Mit diesem Beschluss würde in ihr Sondereigentum eingegriffen werden.

Was das Problem ist:
Für die Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums ist jeder Wohnungseigentümer selbst verantwortlich. Was zum Sondereigentum gehört, regelt die Teilungserklärung. Tut sie das nicht, richtet sich die Bestimmung nach dem Gesetz; hiernach gehören zum Sondereigentum die Wohnungsräume an sich sowie die zu diesen Räumen gehörenden Gebäudebestandteile, die ohne Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums verändert werden können. Die Innenfenster bei Holzdoppelfenstern gehören daher auch ohne entsprechende Bestimmung in der Teilungserklärung stets zum Sondereigentum.

Was sagt das OLG München?
Das Gericht hält die Wohnungseigentümergemeinschaft für befugt, über die Instandsetzung der Fenster zu entscheiden. Die Entscheidungskompetenz ist zwar fraglich, weil die Innenfenster nach der Teilungserklärung zum Sondereigentum gehören, für dessen Instandsetzung grundsätzlich die einzelnen Sondereigentümer selbst zuständig sind - und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im konkreten Fall gilt jedoch eine Ausnahme: Denn Grund für den Austausch war die Verwitterung der Fenster von außen. Da ein Fensteraustausch ohne Austausch der Innenseite nicht möglich ist, muss der Sondereigentümer den Eingriff hinnehmen. Nach Ansicht des Gerichts ist es auch ohne Belang, dass die Holz- gegen Kunststofffenster ausgetauscht werden: Das ist eine noch zulässige sog. modernisierende Instandsetzung. (LG München, Beschl. v. 28.6.2007 - 1 T 2063/07)

Anwaltsempfehlung:
Einem solchen Beschluss müssen jedoch verschiedene Kostenvoranschläge zugrundeliegen. Ansonsten widerspricht der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung und kann erfolgreich angefochten werden (siehe hierzu Newsletter Nr. 52).