Schönheitsreparaturen: Ist eine sog. Farbwahlklausel wirksam?

Worum es geht:

In einem Formularmietvertrag werden die Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt. Weiter heißt es:

„Spätestens sind diese Arbeiten im Allgemeinen und unter Berücksichtigung der individuellen Abnutzungserscheinungen entsprechend dem folgenden Fristenplan auszuführen bzw. ausführen zu lassen."

Es folgt der Fristenplan (3/5/7) und sodann:

„...Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen."

Der Mieter meint, die Überbürdung der Schönheitsreparaturen sei u.a. wegen des Farbdiktats („deckende, helle Farben") unwirksam.

Was sagt der BGH?

Auch der BGH hält die Farbwahlklausel - und damit die gesamte Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter - für unwirksam. Dies ergibt sich daraus, dass sie den Mieter auch während des laufenden Mietverhältnisses zu einer Dekoration in der vorgegebenen Farbwahl verpflichtet. Der Vermieter hat nämlich nur zum Mietvertragsende ein berechtigtes Interesse daran, die Mieträume in einem Zustand zurückzuerhalten, der von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. Die hier verwendete Klausel betrifft jedoch auch das laufende Mietverhältnis. Dadurch greift sie nach Ansicht des BGH unzulässig in die Gestaltung des persönlichen Lebensbereichs des Mieters ein und ist unwirksam. Weil das Farbdiktat die gesamte Schönheitsreparaturklausel sprachlich und inhaltlich beeinflusst, infiziert die unwirksame Farbwahlklausel auch die restliche Schönheitsreparaturverpflichtung (BGH, U. v. 18.6.2008 - VIII ZR 224/07).

Anwaltsempfehlung:

Der BGH stellt klar: Unbedenklich ist eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, das Mietobjekt in „hellen und neutralen" Farben zurückzugeben. Diesen Hinweis sollten Vermieter bei der Vertragsgestaltung nutzen!

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