Modernisierung: Wer trägt das Risiko überhöhter Handwerkerrechnungen?

Auch bei Modernisierungsmaßnahmen gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot: „Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte" Aufwendungen darf der Vermieter bei der Umlage nicht berücksichtigen. Auch geringfügige Kostenüberhöhungen (hier: rund 7,5 %) muss der Mieter nicht tragen. Das gilt jedenfalls dann, wenn die Überhöhung auf unnötigen Arbeitsschritten beruht.

Darum geht es:

Der Vermieter möchte in einer Hamburger Wohnung zwei Zwischenwasserzähler installieren, weil er nach der Landesbauordnung dazu verpflichtet ist. Er teilt dies dem Mieter mit und lässt die Arbeiten von einem Handwerker ausführen. Dieser berechnet für Wasserzähler und Montage insgesamt 1.320 €. Der Vermieter errechnet eine Mieterhöhung von 12,10 € /Mt (= 11 % der Modernisierungskosten).

Der Mieter protestiert: „Die angesetzten Kosten sind zu hoch!" Der Vermieter klagt auf Zahlung der ausstehenden Differenzbeträge. Der vom Gericht bestellte Sachverständige meint, dass es für den Einbau der Wasserzähler nicht erforderlich war, die Küchenarbeitsplatte zu demontieren. Die sonstigen Kosten hält er für angemessen. Der Vermieter meint, ihm müsse ein gewisser Spielraum zustehen und geht in die Revision.

Das sagt der BGH:

Er teilt die Auffassung des Vermieters nicht. Laut BGH gibt es keinen „Spielraum", der dazu berechtigen würde, „unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte" Aufwendungen auf den Mieter umzulegen.
Der Vermieter ist zwar zu einer sog. „Modernisierungsmieterhöhung" berechtigt, weil der Einbau der Wasserzähler eine bauliche Maßnahme ist, die der Vermieter - wegen der Vorschrift in der Landesbauordnung - nicht zu vertreten hat. Im Übrigen richtet der BGH sich jedoch streng nach den Angaben des Sachverständigen: Er bringt die Kosten für Demontage und Wiederanbringung der Arbeitsplatte nicht in Ansatz, da diese Arbeitsschritte nicht notwendig waren. Begründung: Es wäre unbillig, wenn der Mieter das Risiko einer überhöhten Rechnung tragen würde, weil er bei der Auswahl der baulichen Maßnahme und des Handwerkers kein Mitspracherecht hat. Der BGH kommt damit insgesamt zu umlegbaren Kosten i.H.v. rund 1.228 € (Kostenüberhöhung also ca. 7,5 %), also zu einer wirksamen monatlichen Mieterhöhung um 11,26 € (statt 12,10 €). (BGH, 17.12.2008 -VIII ZR 41/08).

Das sagt Ihr Anwalt:

Nach dieser Entscheidung wird es für den Vermieter schwieriger sein, Modernisierungsmieterhöhungen ungekürzt durchzusetzen. Im Streitfall wird er die Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots beweisen müssen. Darum ist es für ihn ratsam, vor der Ausführung der Maßnahme eine ausreichende Zahl von Vergleichsangebote einzuholen, die er im Streitfall vorlegen kann. Nicht abschließend geklärt ist, ob dem Vermieter jegliches Ermessen genommen und er deshalb sogar zur förmlichen Ausschreibung verpflichtet ist. Die Begründung des BGH spricht dafür, allerdings betrifft die Entscheidung nicht das Preis-Leistungs-Verhältnis („zu teuer"), sondern den Maßnahmeumfang („zu viel").