Kündigung wegen Eigenbedarfs: Wann beginnt und wann endet die Anbietpflicht?

Worum es geht:

Einer Mieterin wird wegen Eigenbedarfs die Wohnung gekündigt. Die Kündigung erfolgt zum 28. Februar 2006. Etwas später kündigen andere Mieter einer im 4. Stock desselben Hauses gelegene Wohnung gleichen Zuschnitts ihr Mietverhältnis zum 31. März 2006 - also für einen Monat später. Die gekündigte Mieterin zieht nicht aus. Sie beruft sich darauf, dass der Vermieter ihr die frei werdende Wohnung im 4. Stock hätte anbieten müssen. Es kommt zur Räumungsklage.

Das Problem:

Anerkannt ist, dass der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter eine frei gewordene Alternativwohnung unter folgenden Voraussetzungen anbieten muss:
- Alternativwohnung wird vor Ablauf der Kündigungsfrist frei
- Alternativwohnung befindet sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage.

Was der BGH sagt:

Der BGH gibt der Räumungsklage statt. Die zum 31. März 2006 frei werdende Wohnung im 4. Stock musste der Vermieter der gekündigten Mieterin nicht anbieten. Eine Pflicht zum Anbieten einer Alternativwohnung besteht nach dem BGH nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist - hier also bis Ende Februar 2006. Die andere Wohnung im 4. Stock war jedoch erst zum 31.3.2006 - und damit einen Monat nach Ende des Mietverhältnisses - gekündigt worden. Zu diesem Zeitpunkt hätte die Mieterin die Wohnung aber bereits geräumt haben müssen. (BGH, U. v. 4.6.2008 - VIII ZR 292/07)

Anwaltsempfehlung:

Wie schon in früheren Entscheidungen stellt der BGH darauf ab, dass das Mietverhältnis mit Ablauf der Kündigungsfrist beendet ist. Offen ist jedoch, ob etwas anderes gilt, wenn der Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel (§§ 574 ff. BGB) hat. Denn dann kann er ja die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, so dass die Eigenbedarfskündigung zu kurz greift. Das bietet dem gekündigten Mieter die Chance, durch Widerspruch gegen die Kündigung den Beendigungszeitpunkt des Mietverhältnisses hinauszuzögern und damit doch noch eine frei werdende Alternativwohnung zu bekommen. Der Vermieter muss dann diese Alternativwohnung dem Mieter anbieten. Tut er es nicht, riskiert er die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung.