Gasetagenheizung: Muss der Mieter den Anschluss an das Fernwärmenetz dulden?

Der Mieter muss den Anschluss an das Fernwärmenetz eines Stromerzeugers dulden, weil das - im Vergleich zur bisherigen Gasetagenheizung - zur Einsparung von Primärenergie führt. Es ist nicht erforderlich, dass der einzelne Mieter weniger Energie verbraucht oder weniger Kosten hat! (Mehr...)

Hintergrund KWK:

Bei der Kraft-Wärme-Koppelung (KWK) wird die bei der Stromerzeugung entstehende Wärme teilweise als Fernwärme für die Gebäudeheizung genutzt. Das bedeutet eine bessere Ausnutzung des (fossilen) Energieträgers. Die Umstellung auf KWK-Fernheizung bedeutet nicht ohne weiteres, dass der einzelne Mieter weniger Energie verbraucht oder niedrigere Energiekosten hat. Deshalb war es bisher umstritten, ob allein die Ersparnis an Primärenergie ausreicht, um dem Vermieter einen einseitig durchsetzbaren Anspruch auf Austausch der Gasetagenheizung durch Fernwärme zu geben (Das Gesetz verlangt nur „Einsparung von Energie", vgl. § 554 Abs. 2 S. 1 BGB).

Was sagt der BGH?

Der BGH lässt es ausreichen, dass bei der Stromerzeugung Primärenergie verbraucht wird. Das Argument: Der Gesetzgeber will einen möglichst geringen Verbrauch fossiler Brennstoffe. Deshalb muss der Mieter den Austausch der Gasetagenheizung durch einen KWK-Fernwärmeanschluss akzeptieren. In Sonderfällen - so der BGH - kann sich der Mieter ja mit der sog. Härteklausel wehren (BGH, 24.9.2008 - VIII ZR 275/07).

Was sagt Ihr Anwalt?

Für Vermieter enthält die neue BGH-Entscheidung eine frohe Botschaft, denn im Regelfall kann er den Anschluss jetzt also einseitig erzwingen. Härtefälle sind selten, verlangen dann aber auch eine besonders umsichtige Abwägung. In der Praxis enden sie häufig mit einem Räumungsvergleich.

Vorsicht bei „schlichten" Fernheizwerken! Wenn die Fernwärme nicht als Abfall-produkt der Stromerzeugung entsteht, kommt es auch nicht zur Einsparung von Pri-märenergie. Dann benötigt der Vermieter für die Umstellung von Gasheizung auf Fernwärme die Zustimmung des Mieters. Diese Zustimmung ist aber regelmäßig schon im Mietvertrag enthalten; denn nach der neueren BGH-Rechtsprechung ge-nügt die (ganz übliche) Vereinbarung: „Der Mieter trägt die Betriebskosten im Sinne der 2. BV oder der BetrKV" o.ä. Denn diese Regelwerke erlauben seit 1.4.1984 die Umlage von Fernwärme, und das reicht dem BGH (BGH, 27.6.2007 - VIII ZR 202/06). Bei Altverträgen aus der Zeit vor dem genannten Stichtag muss der Vermieter allerdings wählen: Abschluss einer neuen Modernisierungsvereinbarung (meist gegen Zahlung einer Abfindung) oder Verzicht auf Heizungsumstellung!