Darf der Vermieter einer Sozialwohnung bei unwirksamer Schönheitsreparatur-Klausel die Miete erhöhen?

Wenn die vereinbarte Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam ist, darf der Vermieter einer preisgebundenen Wohnung die Kostenmiete entsprechend erhöhen (noch nicht rechtskräftig).

Darum geht es:

Die Schönheitsreparatur-Klausel in einem Mietvertrag von 2002 ist nach der BGH-Rechtsprechung unwirksam, weil sie dem Mieter verbietet, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Nachdem der Vermieter im Jahre 2007 von dieser Rechtsprechung erfährt, erhöht er einseitig die Miete und berücksichtigt dabei den Zuschlag, den der Vermieter ansetzen darf, wenn er selbst die Schönheitsreparaturen durchführt. Mieter und Vermieter streiten über die Wirksamkeit der Mieterhöhung.

Das sagt das AG Berlin-Schöneberg:

Es gibt dem Vermieter Recht. Sein Anspruch auf die höhere Miete folgt nach Ansicht des Gerichts u.a. aus den berechnungsrechtlichen Vorschriften, also §§ 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG, 4 Abs. 1 NMV 1970 und § 28 der II. Berechnungsverordnung.

Die Begründung:

Die einseitige Mieterhöhung ist wirksam, denn der Vermieter einer Sozialwohnung darf die Miete im Rahmen der zulässigen Kostenmiete erhöhen. Die zulässige Kostenmiete ergibt sich aus der jeweils gültigen Wirtschaftlichkeitsberechnung. Eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung darf der Vermieter aufstellen, wenn sich die laufenden Aufwendungen - ohne sein Verschulden - erhöht haben. Das Gericht bejaht diese Voraussetzung im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparatur-Klausel, wenn der Vermieter die Unwirksamkeit bei Vertragsschluss noch nicht erkennen konnte (hier: Anfang 2002 noch unklare Rechtslage). Denn es führt zu erhöhten Instandhaltungskosten, wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen tragen muss (Kostenmiete 8,50 €/p.a. = 0,71 €/m²/Mt höher). Insofern meint das AG Berlin-Schöneberg, dass die nachträglich erkannte Klausel-Unwirksamkeit genauso zu behandeln ist wie eine Vereinbarung, die den Vermieter von Anfang an zur Tragung der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Da die Miete bei Sozialwohnungen nun einmal eine Kostenmiete ist, wird der Mieter durch die zulässige Mieterhöhung auch nicht unangemessen benachteiligt. (AG Berlin-Schöneberg, 6.6.2008 - 17b C 295/07).

Zur Erinnerung:

Im frei finanzierten Wohnungsbau ist laut BGH der Vermieter bei unwirksamer Schönheitsreparaturen-Klausel nicht berechtigt, eine Mieterhöhung in Form eines Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen (BGH, 9.7.2008 - VIII ZR 181/07 - Info M 2008, 312 - Newsletter 15/2008). Grund: Dem gesetzlichen Vergleichsmietensystem sind Kostenelemente fremd. Bei Sozialwohnungen ist das anders!

Das sagt Ihr Anwalt zur Rückwirkung:

Das Gericht betont, dass der Vermieter die Mieterhöhung nur für die Zukunft verlangen kann. Das ist zwar im konkreten Fall richtig, weil der Vermieter die Mieterhöhung nur für die Zukunft geltend gemacht hat. Grundsätzlich erlaubt § 4 Abs. 8 Satz 2 NMV aber rückwirkende Mieterhöhungen „bis zum Beginn des der Erhöhung vorausgegangenen Kalenderjahres".

Das sagt Ihr Anwalt zur neuen Rechtslage:

Zumindest im sozialen Wohnungsbau hat der Vermieter also eine gute Chance, nicht auf den zusätzlichen Kosten durch unwirksame Schönheitsreparatur-Klauseln sitzen zu bleiben. Diese Chance sollten Vermieter nutzen! Aber Vorsicht: Auch wenn vieles für die wiedergegebene Lösung spricht: die Entscheidung des AG Berlin-Schöneberg ist noch nicht rechtskräftig!
Es ist zu beachten, dass das Recht zur Mieterhöhung, entscheidend davon abhängt, ob die Klausel unwirksam ist und ob der Vermieter bei Vertragsabschluss absehen konnte, dass die Klausel keinen Bestand hat. Diese Voraussetzungen prüft am besten Ihr Anwalt!