Darf der Gewerbemieter bei schwerer Krankheit vorzeitig kündigen?

Auch wenn der Mieter schwer erkrankt und deshalb sein Geschäft nicht fortführen kann, ist er noch nicht zur vorzeitigen, fristlosen Kündigung berechtigt.

Darum geht es:

Der Gewerberaummieter erkrankt an Krebs und kann sein Geschäft nicht weiterführen. Er will die Restlaufzeit des Vertrages von rund eineinhalb Jahren nicht abwarten und kündigt daher fristlos. Als der Vermieter widerspricht, will er die Wirksamkeit der Kündigung durch das Gericht feststellen lassen und beantragt Prozesskostenhilfe.

Das sagt das OLG Düsseldorf:

Die beabsichtigte Klage kann nicht erfolgreich sein. Deshalb wird der Antrag auf Prozesskostenhilfe abgelehnt.

Begründung:

Der Mieter trägt das „Verwendungsrisiko". Deshalb muss er den Vertrag auch dann fortsetzen, wenn bestimmte Hindernisse auftreten, die aus seiner Risikosphäre stammen - auch das Hindernis „Erkrankung". Das folgt daraus, dass der Vertrag auch beim Tod des Mieters fortzusetzen ist. Das Gesetz gewährt den Erben nämlich nur ein Sonderkündigungsrecht, vgl. § 542 Abs. 1 BGB.
Auch auf den Grundsatz von Treu und Glauben kann sich der Mieter nicht berufen. Denn das Gesetz gibt dem Mieter schon an anderer Stelle eine ausreichende Aus-weichmöglichkeit: Er darf den Geschäftsraum untervermieten. Verweigert der Ver-mieter die Zustimmung zur Untervermietung, kann der Mieter das Recht zur Sonder-kündigung nutzen und das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen, vgl. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter trägt also nur das Risiko, keinen geeigneten Untermieter zu finden, und dieses Risiko ist hinnehmbar (OLG Düsseldorf, 25.7.2008 - 24 W 53/08).

Zur Erinnerung:

Betriebspflicht! Enthält der Vertrag eine Verpflichtung, den angemieteten Laden während der Mietzeit zu den üblichen Ladenöffnungszeiten geöffnet zu halten, muss der Mieter im Krankheitsfall auch diese Pflicht erfüllen. Man hält ihn dann für verpflichtet, die Betreiberpflichten durch Angestellte erfüllen zu lassen (OLG 3.7.2007 - 2 W 56/07).

Das sagt Ihr Anwalt zu Untermietklauseln:

Problematisch sind die - häufigen - Klauseln im Mietvertrag, die eine Untervermietung generell einschränken oder ganz verbieten. Hier ist die ganze Kunst des Anwalts gefragt, einerseits einen Schutz gegen unkontrollierte Weitervermietungen zu erreichen und andererseits einen ausreichenden Sicherheitsabstand zur drohenden Klauselunwirksamkeit zu wahren. Denn: Diese Klauseln kommen schon deshalb ins Wackeln, weil sie - wie der vorliegende Fall zeigt - dem Mieter bei schwerer Krankheit eine gesetzliche „Exit-"Möglichkeit nehmen.